· TVA : «L’ignorance et la fraude plombent la livraison à soi-même»

· Plus-value immobilière: Difficile de valoriser les constructions et les terrains

· Le fisc abuse parfois de son référentiel de prix

bdelwaret Kabbaj, président du groupement IFA Maroc (International Fiscality Association) fait le tour des questions fiscales liées à l’immobilier…des questions stratégiques car les redressements coûtent très cher…

· L’Economiste: Y aurait-il des problèmes pour limiter l’exonération des profits réalisés sur la cession d’immeuble occupé à titre d’habitation principale au terrain sur lequel est édifié la construction à cinq fois la superficie couverte?
- Abdelwaret Kabbaj: Cette nouveauté a été instaurée pour limiter certains abus d’utilisation de cette exonération puisqu’elle couvrait l’ensemble du terrain contenant la construction. Il y aurait des problèmes pratiques d’application de cette mesure. Notamment au niveau de la ventilation et de l’évaluation du prix entre la partie construction et la partie terrain dans le contrat de vente. Il est difficile de déterminer la partie exonérée et la partie imposable par rapport à la totalité de la surface et du prix de l’immeuble

· Quelles sont les limites de la TVA sur la livraison à soi-même de l’immobilier?
- La TVA sur la livraison à soi-même de l’immobilier dispose d’un fondement du point de vue économique et équité fiscale. Le législateur a estimé que cette opération doit être imposée au même titre que l’achat de logement construit. Cependant, le particulier qui construit lui-même son logement ne se rend parfois compte de l’existence de cette taxe qu’au moment où il demande le permis d’habiter. D’autant plus, que très peu de contribuables tiennent une comptabilité lors de la période de construction. Cela pose un problème au niveau de la base imposable qui n’est autre que le prix de revient issu des factures matérialisant les dépenses de construction. Le fisc l’a résolu en partie en imposant un barème en fonction du standing et des régions. Cette référence permet de calculer la TVA sur la valeur du bien, appelée la TVA collectée. Toujours est-il que le constructeur a le droit d’extraire de celle-ci la TVA qui a grevé les achats des matériaux et les prestations de service durant le chantier. C’est là qu’interviennent les pratiques frauduleuses de certains fournisseurs de matériaux de construction et de services qui favorisent la non-justification des achats en proposant un prix inférieur sans facture.

· En réalité, comment s’applique le référentiel des prix de l’immobilier chez le fisc?
- Il y a une disposition au niveau du droit d’enregistrement qui permet à l’administration d’estimer le prix de cession en fonction de la valeur du marché. Même si l’acheteur déclare la valeur réelle du bien, le fisc peut calculer les droits d’enregistrement sur la base de son référentiel du marché. Dans la pratique, les services fiscaux ont souvent tendance à rehausser systématiquement les prix déclarés. Ce qui met les contribuables corrects sur le même pied d’égalité avec ceux qui dissimilent une partie du prix payé. De plus, le référentiel est parfois élargi à l’impôt sur les plus-values réalisées par les personnes soumises à l’IS. Cette pratique est toutefois discutable. Il n y a pas de disposition légale qui permet cet élargissement.

· Quelle est la portée du droit de préemption dans l’immobilier?
- A l’exception de cas très rares, cette mesure reste dissuasive. Elle n’est pas appliquée à cause des contraintes budgétaires. L’Etat ne peut pas facilement débloquer les sommes nécessaires pour reprendre les biens immobiliers faisant l’objet du droit de préemption.

· Compte tenu des bénéfices importants réalisés dans l’habitat économique, quelle est l’utilité d’exonérer ce secteur?
- A mon sens, les exonérations accordées aux logements économiques sont parmi les rares incitations fiscales qui ont donné leurs fruits. Elles ont permis d’estomper la problématique des bidonvilles et de l’habitat insalubres en offrant un logement à des prix abordables pour bon nombre de démunis. Cela aurait été difficile en absence de cette exonération. Ainsi, les bénéfices dégagés de cette activité sont amplement justifiés.

"Abdelwaret Kabbaj, le président de l’IFA Maroc et expert-comptable associé du cabinet PriceWaterhouse : «Le particulier qui construit lui-même son logement ne se rend parfois compte de l’existence de cette taxe qu’au moment où il demande le permis d’habiter. D’autant plus que très peu de contribuables tiennent une comptabilité lors de la période de construction»"

Source: Leconomiste